楼面地价怎么计算？住宅地价受哪些因素影响？

楼面地价怎么计算?

楼面地价是房价的主要组成部分之一，楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积的平均地价。

由此产生的成本、开发利润和相关税费共同构成商品房的市场价值。同时，底价是一种特殊的土地单价，是建筑面积均匀分布在土地上的土地价格。一般情况下，底价是按照建筑面积平均分配的地价。

地价也可以简单理解为在土地上建房后单价中包含的土地成本。

1.地价的计算公式：

楼层价格=总地价规划建筑面积=单位地价规划容积率。

规划建筑面积=土地面积容积率。

容积率=地上建筑总面积规划用地面积。

2.例如：2009年12月26日拍卖的2009-22号地块。土地面积13145平方米，绿地率 25%，建筑密度 25%，建筑高度80米，容积率3.2。最后，成交价格为4.63亿元。底价=463000000/(13145x3.2)=11007元/平方。

3.与地面基准地价相比，地价易于理解、易于操作、易于应用、便于更新。是政府和开发商都愿意接受的定价方式。

底价已经成为房价的重要组成部分，开发商应该考虑，政府也应该注意。只有知道底价是多少，才能了解开发商的真实成本，进而知道如何计算底价，才能估算出开发商的利润率，对买房有一定的指导意义。

基准地价介绍：

基准地价不仅是初始地价，也是城市基准地价。是指在城市规划区内，根据当前利用条件下不同等级或者不同同质区域的商业、住宅、工业等用途，以及市、县级以上人民政府公布的国有土地使用权平均价格，评估的一定时期内建设用地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格。以基准地价为基础，根据土地使用年限、宗地大小、形状、容积率、微观位置等因素，通过系统修正和综合评价确定。

楼面地价的影响因素有哪些

1.影响地价的一般因素，一般因素是指影响地价的一般、共同和共同因素。

2.影响地价的区域因素，是指自然条件与社会、经济、行政因素相结合产生的具有区域特征的影响地价的因素。在对土地资源价格的影响中，相同的区域因素以不同的方式对土地价格产生不同的影响，有些区域因素对土地价格产生直接影响，有些区域因素产生间接影响。

3.影响地价的单个因素，宗地条件和特征对宗地地价的影响，是造成同一地区宗地价格差异的重要因素。特别是同一地块内不同的因素，不同的土地用途会对地价产生不同的影响。

4.不同用途地价的影响因素：其中包括居住用地、商业用地、工业用地和农业用地。

5.在合理的空间环境下，容积率越大，土地利用率越高，建设开发强度越大，地价越高，但增长呈递减规律。体现在地价上，一般来说，容积率越大，地价越小。然而，由于地价形成机制的复杂性，这一规律在不同用途和不同地区有着复杂的变化。

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